Affitti brevi e overtourism: cosa cambia davvero in Italia nel 2026, da Firenze al codice CIN

Dopo mesi in cui il racconto del turismo italiano si è concentrato su borghi, cammini lenti, sagre autunnali ed enogastronomia, il 2026 porta al centro dell'attenzione un tema molto più concreto e destinato a incidere sul modo stesso di viaggiare: la stretta sugli affitti brevi e la crescente battaglia contro l'overtourism nelle città d'arte.

Non si tratta di semplici ritocchi burocratici, ma di un vero cambio di paradigma che riguarda proprietari, gestori e milioni di turisti. Le nuove regole toccano il modo in cui si affittano gli appartamenti, come si accede agli alloggi e persino come le guide turistiche possono lavorare per le strade dei centri storici più affollati.

Le nuove regole nazionali

Sul piano nazionale, il 2026 vede entrare a pieno regime una serie di misure introdotte negli ultimi anni. Tra queste spicca il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio dal primo gennaio 2025, che serve a rendere tracciabile ogni alloggio e a combattere il sommerso, portando maggiore trasparenza in un settore a lungo poco regolamentato.

Sul fronte fiscale, la novità più rilevante è l'applicazione della cedolare secca al 26 per cento a partire dal secondo immobile affittato, un aumento rispetto all'aliquota agevolata riservata a chi mette a reddito una sola casa. La misura punta a distinguere chi affitta occasionalmente da chi lo fa in modo sistematico.

A questo si aggiunge un intervento significativo previsto dalla Legge di Bilancio 2026, che abbassa la soglia d'impresa a soli due appartamenti. In pratica, chi gestisce più di due unità potrebbe essere considerato un vero e proprio imprenditore, con tutti gli obblighi che ne conseguono, mentre il regolamento europeo entra in piena applicazione dal 20 maggio 2026.

Il caso Firenze

Se le norme nazionali fanno da cornice, è a livello locale che la battaglia si fa più aspra, e Firenze è diventata il simbolo di questa nuova stagione. Il Comune ha varato un regolamento sugli affitti brevi approvato dal Consiglio Comunale il 5 maggio 2025 ed entrato in vigore il 31 maggio 2025, con validità anche per il 2026.

La misura ha inevitabilmente scatenato una valanga di ricorsi da parte di proprietari e operatori, ma la linea del Comune ha retto alla prova dei tribunali. Il Tar della Toscana ha infatti respinto centinaia di ricorsi contro il regolamento, confermando la strategia della sindaca Sara Funaro per contrastare l'overtourism nel cuore della città.

Nelle loro motivazioni, i giudici hanno ritenuto legittimi i limiti introdotti, sostenendo che la tutela dell'ambiente urbano, del patrimonio storico e dell'equilibrio sociale della città giustifica pienamente le restrizioni agli affitti turistici. Una pronuncia che rafforza la posizione dei sindaci impegnati su questo fronte.

Stop alle key box

Tra le novità più visibili per i viaggiatori c'è lo stop alle famigerate key box, le cassette portachiavi installate su muri e cancelli dei centri storici. Il Tar ha confermato il divieto, ponendo fine a una pratica che aveva riempito i vicoli delle città d'arte di piccole cassette metalliche, percepite come un segno tangibile della trasformazione dei quartieri.

Al posto delle key box, le regole impongono maggiore trasparenza e ordine. Il Codice Identificativo Nazionale, per esempio, deve essere ben visibile all'esterno dell'immobile e rispettare dimensioni e materiali previsti dalla legge, così da rendere immediatamente riconoscibili gli alloggi regolari rispetto a quelli abusivi.

Le restrizioni non si fermano agli alloggi. A Firenze sono state introdotte anche misure per il decoro urbano e la vivibilità, tra cui il divieto per le guide turistiche di utilizzare amplificatori o altoparlanti, con l'obiettivo di ridurre l'inquinamento acustico ed evitare che le strade siano invase da rumori forti e continui.

Cosa significa per chi viaggia

Per il turista, tutto questo si traduce in un'esperienza potenzialmente diversa. Meno key box e più procedure ufficiali potrebbero significare check-in leggermente più strutturati, ma anche una maggiore garanzia di soggiornare in strutture in regola, in centri storici meno congestionati e più vivibili, sia per i visitatori sia per i residenti.

In prospettiva, queste norme segnano un tentativo dell'Italia di riequilibrare il rapporto tra turismo e vita cittadina, dopo anni di crescita tumultuosa. La sfida sarà trovare un punto di equilibrio che protegga i centri storici e i loro abitanti senza soffocare un settore che resta, comunque, una risorsa fondamentale per l'economia del Paese.